Gå til hovedindhold

Forstå ordene i tilstandsrapporten

8 · Topfoto

Endelig er drømmeboligen her: Boligen, der har plads til alle dine drømme. Men inden du i din begejstring sætter pennen til papiret, er det vigtigt at få undersøgt, hvad du egentlig køber – og her vil tilstandsrapporten være en god start.

I forbindelse med de fleste bolighandler bliver der udarbejdet en tilstandsrapport, men hvad skal man bruge en tilstandsrapport til? Hvem laver den? Og hvad betyder tilstandsrapportens K3, K2, K1, K0 og UN? Få svar på alle dine spørgsmål her.

Hvad er en tilstandsrapport?

Når en bolig skal sælges, kan sælger vælge at få udarbejdet en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er et dokument, der beskriver boligens stand. I rapporten noteres både egentlige skader, tegn på skader samt manglende bygningsdele, der kan give anledning til skader.

Hvad bruges en tilstandsrapport til?

Formålet med en tilstandsrapport er at oplyse køber om boligens tilstand. Rapporten bruges derfor til at give køber et indblik i, hvilken bolig han/hun er i færd med at købe, så der ikke opstår ubehagelige overraskelser, når købsaftalen er underskrevet. Du skal være opmærksom på, at tilstandsrapporten, sammen med en elinstallationsrapport, en forudsætning for at kunne tegne en ejerskifteforsikring.

Hvad betyder tilstandsrapportens K3, K2, K1, K0 og UN?

Den byggesagkyndige karakteriserer de forskellige skader med koder efter skadens omfang. 

De skader, som bliver karakteriseret som K2- og K3-skader, skal du som boligkøber være særligt opmærksom på. K2 står for skader, hvor en bygningsdels funktion vil svigte inden for en overskuelig fremtid. K3 beskriver skader, hvor en bygningsdels funktion vil svigte inden for en overskuelig fremtid, hvoraf svigtet kan risikere at medføre skade på andre bygningsdele

Det betyder dog ikke, at du skal tage for let på K1-skader, som er skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. K1-skader kan nemlig være ligeså dyre eller dyrere at udbedre end K2- og K3-skader.

Du skal med andre ord ikke have fokus på antallet af skader, men i stedet undersøge nærmere, hvilke skader det drejer sig om.

Hvis der i tilstandsrapporten er en UN-skade, bør du som køber være ekstra opmærksom. Denne betegnelse angives nemlig ofte, når der er tale om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, hvilket kan blive omfangsrigt og dyrt at udbedre.

  • IB: Ingen bemærkninger
  • KO: Kosmetiske skader
  • K1: Mindre alvorlige skader
  • K2: Alvorlige skader
  • K3: Kritiske skader
  • UN: Bør undersøges nærmere

Hvad er ikke med i en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport omfatter kun synlige og tilgængelige dele af boligen. Dertil er det vigtigt at være opmærksom på, at den byggesagkyndiges gennemgang af boligen tager udgangspunkt i sammenlignelige boliger af samme type og alder, hvorfor almindeligt slid og forhold, der er forventelige ikke noteres som skader i rapporten.

Det betyder, at du ikke direkte kan sammenligne tilstandsrapporter fra forskellige boliger, hvis ikke boligerne er af samme type og alder. Ligeledes er det værd at bemærke, at tilstandsrapporten ikke omfatter el- og varmeinstallationer samt andre installationer, som ikke er en del af selve bygningen. Disse forhold kan læses i en separat elinstallationsrapport, som foretages af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport afhænger af forhold som boligens størrelse og tilgængelighed. Det er derfor ikke muligt at give et konkret svar på, hvad en tilstandsrapport koster – dog ligger prisintervallet gennemsnitligt mellem 5.000 kr. og 10.000 kr.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder. Hvis dit boligsalg trækker ud, kan du derfor blive nødsaget til at købe en fornyelse af tilstandsrapporten. Det kan du gøre ved at kontakte den byggesagkyndige, som lavede rapporten i første omgang. Prisen for dette er typisk et par tusinde kroner.

Hvem skal betale for tilstandsrapporten?

Det er sælger, der skal betale for at få udarbejdet en tilstandsrapport, da det er sælgers valg, om der skal laves en tilstandsrapport. Det er derfor også sælger, der skal indhente tilbud og vælge en byggesagkyndig.

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig i forbindelse med en bolighandel, men indgår i langt de fleste bolighandler. Dels fordi rapporten bliver efterspurgt af køber, og dels fordi tilstandsrapporten er en forudsætning for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, som fritager sælger for ansvar.

Hvilke regler er der i forbindelse med tilstandsrapporten?

Hvis du som sælger ønsker at få lavet en tilstandsrapport, er der nogle overordnede regler, som du skal følge:

 

  1. Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig.
  2. Tilstandsrapporten har en gyldighed på seks måneder.
  3. Tilstandsrapporten fritager dig for ansvar for de skader, der er anført i rapporten.

Hvordan bliver en tilstandsrapport lavet?

En tilstandsrapport bliver lavet af en beskikket byggesagkyndig, som kommer ud og gennemgår boligen og noterer synlige skader. Det tager normalt et par timer. Efterfølgende udfylder sælger, ofte i samarbejde med den byggesagkyndige, et sælgeroplysningsskema om boligens stand og historie, hvoraf sælger har pligt til at oplyse eventuelle skader, fejl og mangler som han/hun kender til.

Ud fra gennemgangen og sælgeroplysningsskemaet udarbejder den beskikkede byggesagkyndige den endelige tilstandsrapport. Denne vil typisk være sælger i hænde tre til fem dage senere.

Publiceret d.
4. april 2020

Skal vi hjælpe med dit boligkøb?

Kontakt os helt uforpligtende, så vender vi tilbage hurtigst muligt. Vi er her for at rådgive.