Gå til hovedindhold

Boligkøbets tre faser: Sådan foregår det trin for trin

17 · Topfoto

Vejen fra boligjæger til boligejer kan virke lang og uoverskuelig, også selvom du har taget turen før. Heldigvis er der gode råd at hente. I guiden her får du overblik over, hvordan et typisk boligkøb forløber

Hvor vil jeg gerne bo? Hvad har jeg råd til? Og hvad vil jeg ikke gå på kompromis med? Der er mange ting at tage stilling til, når jagten efter fast ejendom klappes i gang. Men hvordan køber man egentlig en bolig?

Her tager vi dig med på rejsen – fra du forelsker dig i drømmeboligen, til du står med nøglerne til din nye bolig i hånden. Når en bolig skifter hænder, kan forløbet som udgangspunkt inddeles i tre faser:

  1. Fase 1: Før underskrift
  2. Fase 2: Efter underskrift, men før overtagelse
  3. Fase 3: Efter overtagelse

Fase 1: Før underskrift

Tal med banken

Noget af det første, du skal gøre, hvis du overvejer at investere dine sparepenge i mursten, er at tage en snak med din bankrådgiver. Også selvom du ikke har fundet drømmeboligen endnu. Ud fra en snak om din nuværende økonomi og dine fremtidsplaner kan din bankrådgiver hjælpe dig med at sætte en ramme for, hvor meget du kan købe for. Dermed bliver det også nemmere for dig at målrette boligsøgningen.

Derudover kan det være en god idé at påbegynde en opsparing i god tid, inden dit boligkøb bliver en realitet. Loven siger nemlig, at du maksimalt må låne 95 procent af købesummen. Det betyder, at du selv skal have en opsparing, som kan dække 5 procent af boligens værdi samt 5 procent af de omkostninger, der er forbundet med at optage eventuelle lån til at købe boligen for.

Find drømmeboligen

Når du har kastet din kærlighed på en bestemt bolig, er det nemt at lade sig overmande af ejendomsmæglerens gode argumenter. Men sørg for at have boligens eventuelle faldgruber for øje, inden du slår til. Tilstandsrapporten vil ofte være et godt sted at starte, for den siger noget om boligens stand.

Inden du slår til, er det også en god idé at undersøge nærområdet. Gå evt. en tur i kvarteret for at vurdere, om du kan se dig selv bo i området. Overvej også gerne, om du kan få hverdagen til at gå op fra din nye adresse. Hvor langt er der f.eks. til dagligvareforretninger, arbejde, daginstitutioner og skole? Og hvilke muligheder er der for offentlig transport?

I jagten på en ny bolig er det også vigtigt at tænke på fremtiden, for det koster også noget at sælge og flytte igen, hvis du ender med at fortryde købet. Spørg f.eks. dig selv, om du kan se dig selv blive boende i boligen i fem år, og om boligen lever op til de planer, du har lagt for fremtiden.

Giv et bud

Når du føler dig tilstrækkeligt overbevist om, at du har fundet et godt bud på dit fremtidige hjem, skal du fortælle sælger, hvad du vil give for boligen. Du behøver nemlig ikke nødvendigvis byde den pris, boligen er sat til salg for. Sandsynligheden for at opnå nedslag i prisen afhænger dog af både af markedet og boligens stand. Det anbefales derfor at undersøge populariteten og kvadratmeterprisen i området, før du afgiver dit bud.

Hvis der er flere, der har udset sig samme bolig, kan sælger vælge at afholde en budrunde. Det betyder, at alle interesserede købere skal komme med et bud, hvorefter det er op til sælger at beslutte, hvem der får lov at købe boligen. Det er derfor vigtigt at være realistisk med buddet. Byder du væsentligt under markedsprisen, risikerer du nemlig at blive fravalgt, hvis der er flere interesserede købere. 

Gennemgå købsaftalen

Når sælger har accepteret dit bud, laver ejendomsmægleren en købsaftale. Det er en juridisk kontrakt, hvor alle aftaler mellem dig og sælger fremgår, heriblandt salgspris og dato for overdragelse. Har du aftalt med sælger, at f.eks. hårde hvidevarer eller havemøbler følger med i købet, vil dette også fremgå af købsaftalen.

Købsaftalen skal både underskrives af dig og sælger. Sørg dog for at sætte god tid af til at læse kontrakten igennem, så du får tjekket, at alt er som aftalt, inden du skriver under.

Få et forbehold skrevet ind i kontrakten

Før din signatur ender på købsaftalen, er det vigtigt at få et bank- og advokatforbehold skrevet ind i kontrakten. Det betyder, at din bank og advokat skal godkende handlen, før den kan gå igennem.

Med et bank- og advokatforbehold medfølger også retten til at fortryde købet inden for seks dage uden at skulle betale en godtgørelse til sælger svarende til 1 pct. af købesummen, som er et krav ved den almindelige fortrydelsesret.

Vælg boligfinansiering

Mens ejendomsmægleren får købsaftalen på plads, skal du tale med din rådgiver om, hvordan din kommende bolig skal finansieres. Du skal bl.a. tage stilling til, om du vil have lån med fast eller variabel rente, og om du vil afdrage på lånet med det samme. I samme ombæring bør du også overveje, om du ønsker at kurssikre lånet. Det betyder, at du får lånet til den kurs, du er blevet stillet i udsigt, selvom kursen skulle ændre sig fra den dag, du får dit lånetilbud, til lånet reelt bliver udbetalt. Dermed sikrer du dig, at betingelserne for din fremtidige økonomi ikke ændrer sig på grund af kursudsving.

I banken vil du også få tilbudt at tegne en ejerskifteforsikring, som sikrer dig mod eventuelle skjulte fejl og mangler, der ikke fremgik af tilstandsrapporten ved købstidspunktet. Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring, skal du være opmærksom på, at ejerskifteforsikringen skal betales inden nøgleoverdragelsen.

Fase 2: Efter underskrift, men før overtagelse

Advokaten laver et skøde

Når du har skrevet købsaftalen under, har din advokat seks dage til at gennemgå dokumentet og godkende handlen. Når alt er godkendt, laver advokaten et skøde. Det er et juridisk dokument, der dokumenterer, at du er den retmæssige ejer af boligen. Dernæst sender advokaten skødet til signering hos både dig og sælger via NemID.

Banken godkender handlen

Når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, skal banken godkende handlen i forhold til finansieringen. Herefter stiller banken en garanti over for sælger. Garantien skal sikre sælger, at du som køber kan betale boligens købesum i forhold til tidsfristen i købsaftalen. Derudover sørger banken for at oprette dine lån og sende dem til underskrift hos dig.

Banken sørger også for, at du får betalt et depositum til mægleren, typisk svarende til 5-7 procent af købesummen. Dette kaldes også for udbetaling eller deponering. Kravet om udbetaling har til formål at sikre, at pengene ikke bliver udbetalt til sælger, før fortrydelsesretten er udløbet, og handlen er gået endeligt igennem. På den måde er dine penge sikret, hvis handlen ender med at gå i vasken.

Fase 3: Efter overtagelse

Skødet tinglyses

Når banken har godkendt handlen, tinglyser advokaten skødet på ejendommen i tingbogen. Det vil sige, at din handel med sælger bliver registreret offentligt.

Efter tinglysningen af skødet er afsluttet, kan banken tinglyse eventuelle pantebreve til realkreditforeningen og banken. Dermed dokumenteres dine låneaftaler med pant i din ejendom.

Når du overtager boligen

På overtagelsesdagen er det vigtigt, at du gennemgår boligen sammen med sælger for at sikre dig, at alt er som aftalt. Det kan især være en god idé at aflæse vand-, varme- og elmålere i fællesskab, så der ikke opstår uenigheder om det faktiske forbrug på et senere tidspunkt.

Dernæst skal aflæsningen sendes til din advokat, som udarbejder en såkaldt refusionsopgørelse. Det er et dokument, som opgør alt, hvad sælger har betalt forud, og som du skal betale efter overtagelsesdagen, f.eks. udgifter til el, vand og varme.

Udbetalingen frigives til sælger

Først når bankens og advokatens arbejde er færdiggjort, kan udbetalingen frigives til sælger. Det kan tage op til tre uger efter overtagelsesdagen.

Handlen er nu gennemført, og du er officielt blevet boligejer. Tillykke! 🎉

Skal vi hjælpe med dit boligkøb?

 

Publiceret d.
5. februar 2020

Skal vi hjælpe med dit boligkøb?

Kontakt os helt uforpligtende, så vender vi tilbage hurtigst muligt. Vi er her for at rådgive.